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外壁打診調査とは、建物の外壁タイルやモルタル仕上げ部分に浮きや剥離の危険がないかを確認するための調査方法です。具体的には、打診棒という道具を使って外壁の音の違い聞き分けて内部の浮きや空洞を探知・点検します。これにより、目視ではわからない劣化箇所の早期発見が可能になります。
この調査の主な目的は、外壁の剥落による事故を未然に防ぐことです。特に人通りの多い場所にある中高層建築物においては、外壁の劣化が命に関わる事故を引き起こすリスクがあるため、定期的なチェックが欠かせません。また、建物の資産価値を維持するためにも、外壁の健全性を把握し、必要な補修を行うことが重要です。
調査の方法は、大きく分けて「全面打診調査」と「部分打診調査」があります。全面打診はすべての外壁を対象にし、部分打診は代表的な部分を選定して調査する方法です。建物の規模や状況に応じて、最適な方法を選択することになります。
平成20年（2008年）の建築基準法関連法令の改正により、特定建築物における外壁全面打診調査の義務化が明確化されました（平成20年国土交通省告示第282号）。
この改正は、外壁の劣化による事故を未然に防ぐことを目的としており、外壁や避難経路など、建築物の防災上の安全性を維持するために、専門家による定期的な調査と報告が義務付けられた制度です。
外壁打診調査の実施頻度は、建物の状況によって異なりますが、施工後10年を超える建築物では全面打診調査が必要となり、一般的には6ヶ月から3年ごとの調査が求められています。これらの調査を通じて得られた指摘事項をもとに、計画的な修繕・維持管理を行うことで、長期的には建物の維持保全費用を抑えることにもつながります。
定期報告制度とは、建築基準法第12条（第1項～第3項）に基づき、建築物や昇降機等の安全性を確保するために、所有者や管理者が専門調査員による調査結果を行政へ報告することを義務づけた制度です。報告を怠った場合は法令違反となり、建築基準法第101条により、100万円以下の罰金が科される可能性があります。
特定建築物の所有者・管理者にとって、外壁打診調査の実施と定期報告の提出は、法令遵守のみならず、建物利用者や地域社会の安全を守る責任ある行動でもあります。
対象かどうかは自治体HPで確認できます。
福岡市：特定建築物等の定期報告制度について
調査報告書のサンプルをご覧いただけます
ソウジウオでは、外壁打診調査・点検完了後に作成する調査報告書のサンプルをご用意しております。
この報告書は、自治体への定期報告書としてそのまま提出できる内容・形式で作成しており、行政提出や修繕判断の資料として幅広く活用されています。
下記より、実際の報告書の一部をご確認いただけます（※機密情報を一部加工しています）。
外壁打診調査が義務付けられる建物は、「特定建築物」に分類される建築物です。これには、マンションや商業ビル、病院、学校、福祉施設など、不特定多数の人が利用する施設が該当します。特に、外壁がタイル張りやモルタル仕上げで構成されている建物は、経年劣化による剥落リスクが高く、調査の必要性が高いとされています。
調査の義務が生じる具体的な条件としては、以下のような建物が挙げられます。
これらに該当する場合、外壁全面打診調査の対象となる可能性が高く、建築基準法第12条の定期報告制度に従って、調査と報告を行う義務が発生します。
調査の頻度については、原則として3年に1回が目安とされています。これは、建物の劣化が目に見えて進行しやすい年数をもとに設定された期間であり、安全性を維持する上でも重要なサイクルです。なお、建物の用途や規模、外壁材の種類などによっては、自治体の判断により頻度が異なる場合もありますので、該当の建築物がある自治体（福岡市など）のガイドラインを確認する必要があります。
また、打診調査の実施には専門知識と技術が求められます。調査は、建築士などの資格を有する調査員が行う必要があり、その結果をもとに、外壁の安全性に関する報告書を作成し、福岡市などの行政窓口に提出する流れとなります。
外装材にタイルや石貼り、モルタルが使われていますか。（※１）
いいえ
はい
竣工後又は外壁改修後、10 年を超えていますか。
いいえ
目視及び手の届く範囲内での部分打診調査（※２）
はい
はい
目視及び手の届く範囲内での部分打診調査（※２）
いいえ
はい
目視及び手の届く範囲内での部分打診調査（※２）
いいえ
落下により歩行者等に危害を加える恐れのある部分（※３）のすべてを全面打診調査または赤外線調査が必要
※１ 対象となる外壁は、仕上げ材の下地材としてコンクリート、プレキャストコンクリート、パネル，ＡＬＣパネルなどにモルタル又は接着剤等で張り付けられたタイル、石貼り等現場、工場等でコンクリートなどと同時に打ち込まれたもの。
※２ 目視や部分打診調査により異常が認められた場合は、全面打診調査を実施する。
※３ 「落下により歩行者等に危害を加える恐れのある部分」とは下記の部分です。
タイル・モルタル等の落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分とは
平成元年11月21日に北九州市で発生した外壁タイル落下事故を受け、建設省住宅局建築指導課長から「既存建築物における外壁タイル等の落下防止について」の通知が特定行政庁建築主務部長に送られました。その後、建設省建築技術審査委員会の外壁タイル等落下物対策専門委員会が設置され、「剥落による災害防止のためのタイル外壁、モルタル塗り外壁診断指針」が策定されました。
この指針により、災害危険度が高い壁面として以下のように定められています。
当該壁面の前面かつ当該壁面高さの概ね1/2の水平面内に、公道、不特定または多数の人が通行する私道、構内道路、広場を有するもの
壁面直下に強固な落下防御施設（屋根・庇等）が設置され、または植込み等により、影響角が完全にさえぎられ、危険がないと判断される部分を除く
壁面直下に強固な落下防御施設（屋根・庇等）が設置され、または植込み等により、影響角が完全にさえぎられ、危険がないと判断される部分を除く
赤外線調査（ドローン）との違いと打診調査の優位性
外壁調査には、赤外線カメラを搭載したドローンを用いた「赤外線調査」という方法もあります。非接触で手軽に調査ができるため、簡易な診断に使われることもありますが、建物の劣化状況を正確に把握するには限界があります。
天候や環境条件に左右されやすい
赤外線調査は、壁面の温度分布を読み取りタイルの浮きを検出しますが、日射・風・湿度・冷暖房の影響を受けやすく、天候によっては正確性が大きく低下します。
打診調査なら
人の手で一枚一枚確認するため、天候や時間帯に関係なく安定した調査・点検が可能です。
狭い場所や障害物がある場所では調査できない
ドローンは一定の距離を保って撮影する必要があり、ビルの谷間・ベランダ内・隣接建物が近い場所では調査が困難です。
打診調査なら
ロープアクセスで狭い場所にも近づいて詳細にチェックできます。
浮き以外の劣化には対応できない
赤外線調査はタイルの浮きのみが主な検出対象であり、ひび割れ・目地の劣化・タイルの欠損など他の劣化症状は判断できません。
打診調査なら
触診や目視も併用するため、幅広い劣化症状を正確に把握できます。
足場不要！
外壁打診調査では一般的に足場を設置しますが、これには費用がかかります。ソウジウオでは、ロープアクセスによる打診調査・点検を行っており、足場を組まずに作業をすることができます。
ロープ技術を活用することで、調査にかかるコストを抑えることができます。特に福岡市内の密集地や営業中の建物でも、安全かつ効率的に調査できるメリットがあります。
経験豊富
外壁打診調査では、調査の精度と安全性を確保するために、豊富な実務経験と安全対策を徹底して対応しています。調査対象の外壁材の性質や建物の構造を適切に把握し、不具合の見逃しや誤判断を防ぐことができます。また、現場対応の柔軟性も高く、建物ごとの状況に合わせた最適な調査方法を判断し、安全かつ正確な診断を実施します。
調査報告
ソウジウオでは、外壁打診調査の完了後に報告書を作成し、調査範囲や不具合箇所、写真付きの診断結果をまとめて提出します。報告書は自治体への定期報告にも対応しており、行政提出にも活用できます。必要に応じて、調査・点検内容をもとに補修のご提案と見積書をお出しします。修繕計画の比較・検討にご活用いただけます。
ロープアクセス工法による外壁調査は危険な作業だと思われがちですが、きちんと安全対策を実施することで安全に調査することができます。当社では、安全対策を徹底して、作業に取り掛かります。
株式会社ソウジウオでは、建築基準法に基づく特定建築物定期調査の一環として、ロープ打診調査を中心とした外壁調査を行っております。国土交通省が認可している調査方法であり、タイルの浮きや剥落リスクを高精度に把握することが可能です。
また、赤外線調査にも対応しており、協力会社と連携して広範囲の調査が求められる場合などに適用いたします。それぞれの調査方法には特徴があり、ロープ打診調査は精度の高さが強みで、赤外線調査はコストと効率に優れています。
建物の規模やご予算、ご要望に応じて最適な手法をご提案し、調査義務を確実に果たせるようサポートいたします。安全な建物環境を維持するために、専門的な調査をぜひご検討ください。
通知が届いたとき
福岡市から「定期報告制度に基づく外壁調査の実施について」などの通知が届いた場合は、調査が必要な建物に該当しています。通知には報告期限や対象建築物の概要が記載されており、そのまま放置すると法令違反となるリスクもあります。通知を受け取ったら、まずは内容をよく確認し、早めに調査の準備を始めることが重要です。
ソウジウオでは、通知内容に対応した調査のご相談にも応じており、期限内に正確な報告を行うためのサポートも行っています。
築10年以上の建物を所有している
建物の築年数が10年を超えると、外壁の仕上げ材に浮きや剥がれが生じるリスクが高まります。とくにタイルやモルタルなどの仕上げ材を使用している場合、見た目では劣化が判断しづらく、内部で進行している不具合が放置されることもあります。
建物が築10年以上経過している場合は、たとえ通知がなくても自主的な調査を検討することが望ましいです。早期に劣化箇所を発見できれば、補修費用を抑えることもでき、外壁の安全性を保ち、資産価値を維持することもできます。
見た目に異常がある
外壁にひび割れや変色、剥がれなどの目視できる異常が見られる場合は、すでに劣化が進行しています。こうした症状は、見えている範囲よりも広い範囲で浮きや破損が広がっているケースも多く、放置すると事故の原因になる恐れもあります。
特に、高さのある建物では、わずかな剥落でも通行人や近隣への被害につながるリスクがあります。目に見える異常があった時点で、専門業者による詳細な調査を早急に行うことをおすすめします。ソウジウオでは、こうした状況に対する迅速な対応も可能です。
ロープアクセス調査（弊社方式）
高額（足場設置費が追加で発生）
足場不要のためコストを大幅に削減可能
高精度（全体を直接打診できる）
高精度（ロープで接近して直接調査）
長め（足場設置・撤去に時間がかかる）
短期間での調査が可能（1日で調査できる範囲は限られる）
安定性は高い
安全性を確保して作業
大きい（騒音・通行制限など）
最小限（通行人や近隣への影響が少ない）
スペースが必要で難しい場合がある
狭小地や密集地でも対応しやすい
無料現地調査依頼
まずはお問い合わせください。
現地調査実施
目視でマンションやビルなどの建物の調査・作業環境の確認を事前にさせて頂きます。
外壁調査費用お見積り
現地調査の結果をもとに見積書を作成します。
外壁打診調査ご依頼
お見積り内容にご納得頂けましたらご注文いただきます。
打診調査の実施
専門スタッフによる正確な調査および点検をおこないます。
調査報告書のご提出
調査後1週間ほどで報告書をご提出いたします。
※物件の規模により提出期限が異なる場合がございます。
